冷庫作為冷鏈物流運(yùn)營的重要基礎(chǔ)設(shè)施之一，在冷鏈需求不斷增長的趨勢(shì)下，全國冷庫需求也不斷增長。冷庫缺口顯現(xiàn)，投資價(jià)值驟升。
一、物流地產(chǎn)進(jìn)入黃金增長期
二、高標(biāo)倉和冷庫成為投資焦點(diǎn)
物流地產(chǎn)最具潛力投資方向的是高標(biāo)倉和冷庫。
高標(biāo)倉能夠滿足安全倉儲(chǔ)、最大化空間利用及高效運(yùn)行等現(xiàn)代物流的操作要求。相對(duì)于普通倉庫，高標(biāo)倉具有附帶坡道、單層高、承載力強(qiáng)、立柱間距寬、消防等級(jí)高等優(yōu)勢(shì)， 能夠大幅提升單位面積的存儲(chǔ)貨量、縮短分揀貨物時(shí)間，從而降低單票倉儲(chǔ)成本，提升運(yùn)營效率。 冷庫作為冷鏈物流運(yùn)營的重要基礎(chǔ)設(shè)施之一，在冷鏈需求不斷增長的趨勢(shì)下，全國冷庫需求也不斷增長。冷庫缺口顯現(xiàn)，投資價(jià)值驟升。 從市場層面而言，疫情后生鮮電商、中央廚房、生物醫(yī)藥行業(yè)的爆發(fā)推動(dòng)冷鏈物流需求加速增長。 從消費(fèi)層面而言，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國的冷庫容量仍顯不足。 從政策層面而言，2021年底國務(wù)院出臺(tái)了《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，提出到2025年基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產(chǎn)銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設(shè)施為支撐的三級(jí)冷鏈物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。 而且從長期看，速凍產(chǎn)品消費(fèi)或同樣可催生千億冷鏈需求。假設(shè)冷運(yùn)物流費(fèi)用單噸 2000 元左右，則當(dāng)前速凍食品冷運(yùn)規(guī)模約 200 億，占冷運(yùn)市場的 10%左右。測(cè)算：假設(shè)我國人均從不到 10 千克提升至日本當(dāng)前的 20 千克，則市場規(guī)模 將提升至 560 億，若長期可提升至人均消費(fèi) 50 千克，則可催生千億級(jí)別以上的冷鏈?zhǔn)袌鲂枨蟆?nbsp;在政策引導(dǎo)和市場需求的共同推動(dòng)下，冷庫增量需求潛力龐大，這也就導(dǎo)致帶有冷庫的物流資產(chǎn)將迎來顯著的價(jià)值提升。 因此總體來看，物流地產(chǎn)最具投資潛力的版塊，一是，一線都市圈的高標(biāo)倉，二是冷庫資產(chǎn)，二者都將是行業(yè)在細(xì)分物業(yè)類型中的潛在價(jià)值增長點(diǎn)。
三、原因促使物流地產(chǎn)供不應(yīng)求
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國高標(biāo)庫（即高標(biāo)準(zhǔn)倉庫）總體供應(yīng)量比前一年增加近18%，這說明投資者仍然看好中長期中國的高端物流地產(chǎn)市場，并著力布局。大量開發(fā)商正在擴(kuò)展開發(fā)渠道，通過提高運(yùn)營能力及設(shè)施設(shè)備的更新迭代，以滿足新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下租戶日益增長的需求。此外，城市化及電商發(fā)展的推動(dòng)促使城區(qū)物流需求大增，冷鏈物流也將繼續(xù)受到追捧，吸引越來越多的投資者加入到該賽道。
對(duì)于近年來各路資本持續(xù)看好物流地產(chǎn)的主要原因，有相關(guān)研究人士分析認(rèn)為主要有三大原因，其中包括：電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，使國內(nèi)市場對(duì)物流地產(chǎn)的需求不斷增長；優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的回報(bào)率也較為可觀；房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)以及私募基金都為企業(yè)在后期退出物流地產(chǎn)提供了可能性。在住宅市場面臨不確定性，商業(yè)辦公地產(chǎn)又因疫情遇到市場轉(zhuǎn)折的背景下，物流產(chǎn)品特別是其中的高標(biāo)庫產(chǎn)品已經(jīng)成為了市場投資的重中之重。而另一方面，隨著生鮮冷鏈和社區(qū)團(tuán)購市場迎來爆發(fā)，物流倉庫成為房企投資焦點(diǎn)也是完全合乎市場邏輯的。
四、物流地產(chǎn)投資重點(diǎn)問題
投資者應(yīng)持續(xù)關(guān)注一線城市及周邊，以及主要內(nèi)陸物流樞紐（如，成渝和武漢）的投資機(jī)會(huì)。 其次，在項(xiàng)目開發(fā)中有意保持物業(yè)的通用性和靈活性，將有利于兼容未來租戶對(duì)冷庫及其他定制化的需求。同時(shí)，有必要增加在倉庫管理系統(tǒng)、智慧供應(yīng)鏈系統(tǒng)、倉庫自動(dòng)化設(shè)備等方面的投資。 在碳中和的大環(huán)境下，有意識(shí)的增加物業(yè)綠色節(jié)能方面的資本開支和運(yùn)營優(yōu)化，將有利于應(yīng)對(duì)政府和租戶日益提升的可持續(xù)性要求。 多元物流需求正在激活行業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿?。從代表性物流地產(chǎn)企業(yè)易商 ESR 披露的數(shù)據(jù)看：主要租戶為電子商務(wù)及第三方物流公司，占比達(dá) 64%；其他租戶包括零售業(yè)、制造業(yè)、冷鏈行業(yè)，占比分別為 12%、10%、5%。
